Le principe : comparer des patrimoines nets, pas des mensualités
Comparer une mensualité de crédit à un loyer est trompeur : une partie de la mensualité rembourse du capital (c'est de l'épargne, pas une dépense), et le locataire qui n'achète pas peut placer son apport et son épargne. Nous comparons donc le patrimoine net constitué dans chaque scénario après un nombre d'années donné.
La formule
Chaque année, les deux scénarios sont mis sur le même budget (le plus élevé des deux coûts). Le scénario le moins coûteux investit la différence au rendement de placement retenu.
- Côté achat : patrimoine = équité immobilière (valeur du bien × (1 − frais de revente) − capital restant dû) + épargne éventuellement placée.
- Côté location : patrimoine = apport + épargne mensuelle, placés au rendement net indiqué.
L'année de bascule est la durée à partir de laquelle le patrimoine « achat » dépasse le patrimoine « location ».
Nos hypothèses par défaut (modifiables)
- Frais de notaire : 7,5 % (ancien).
- Frais de revente : 5 % de la valeur.
- Assurance emprunteur : 0,34 %/an du capital.
- Entretien : 0,75 %/an de la valeur du bien.
- Taxe foncière, charges, assurances : estimées au m² (≈ 17, 28, 4 €/m²/an côté propriétaire ; 15 et 3 €/m²/an côté locataire).
- Appréciation immobilière : 3 %/an ; évolution des loyers : 2 %/an ; inflation des charges : 2 %/an.
- Rendement du placement : 3,5 %/an net d'impôt (coût d'opportunité de l'apport).
- Capital restant dû : calculé par amortissement classique ; plus-value de résidence principale exonérée d'impôt.
Les limites du modèle
Le résultat dépend fortement d'hypothèses incertaines (appréciation, rendement, durée de détention). Le modèle ne capture pas les cas particuliers (travaux lourds, PTZ, fiscalité spécifique, revente en mauvais timing). Il fournit un ordre de grandeur d'aide à la décision, pas une vérité. Les données locales (prix/m², loyers) sont indicatives et à vérifier pour votre bien.
Historique des mises à jour
07/2026 : version initiale (taux de marché ~3,3-3,5 %, données villes 2025-2026).