Pourquoi 5 ans est un cap critique
Acheter coûte cher à l'entrée (7-8 % de frais de notaire) et à la sortie (~5 % de frais de revente). Sur 5 ans, ces ~12-13 % de frais fixes doivent être « rattrapés » par le remboursement du capital et l'éventuelle appréciation. Si le bien ne prend pas de valeur, c'est difficile.
Le risque le plus sous-estimé : le timing de revente
Un horizon court vous expose à devoir vendre au mauvais moment (marché en baisse, mutation imprévue). L'immobilier n'est pas liquide : revendre vite peut coûter en prix ou en délai.
Règle simple : comparez votre horizon réel à l'année de bascule de votre ville. S'il est inférieur ou proche, penchez pour la location.
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Patrimoine net comparé, année de rentabilité et réalisme de votre financement.
Tester mon horizon de 5 ans →Quand acheter à 5 ans peut se défendre
Si vous achetez nettement sous le prix du marché, dans une ville au rendement élevé (achat vite rentable), avec un DPE correct et un projet de mise en location en cas de départ, l'achat peut tenir. Sinon, louer et investir votre apport est souvent plus rationnel.