Pourquoi l'achat est rarement rentable à court terme
Acheter coûte cher immédiatement : 7 à 8 % de frais de notaire dans l'ancien, parfois des travaux, et à la revente 5 % environ de frais d'agence et de diagnostics. Ces montants ne se récupèrent pas. Sur 2 ou 3 ans, ils écrasent tout gain potentiel : revendre trop tôt, c'est souvent perdre de l'argent par rapport à la location.
Pourquoi il reprend l'avantage à long terme
Avec le temps, trois forces jouent pour l'acheteur : le capital remboursé chaque mois (de l'épargne, pas une dépense), l'éventuelle appréciation du bien, et la disparition progressive du poids des frais d'entrée rapportés à la durée. À l'inverse, le loyer augmente et le locataire n'accumule aucune équité immobilière.
Ce qui déplace l'année de bascule
| Facteur | Bascule plus tôt (achat) | Bascule plus tard (location) |
|---|---|---|
| Prix / m² | Bien acheté au juste prix | Bien surpayé |
| Appréciation immobilière | Élevée | Faible ou négative |
| Rendement des placements | Faible | Élevé |
| Loyer de départ | Loyer élevé (louer coûte cher) | Loyer faible |
| Frais de notaire / revente | Faibles (neuf) | Élevés |
La variable la plus sensible reste l'écart entre le rendement de vos placements et l'appréciation du bien. Si vos placements rapportent nettement plus que l'immobilier ne s'apprécie, l'année de bascule recule.
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Trouver mon année de bascule →Comment l'utiliser pour décider
Comparez l'année de bascule affichée par le simulateur à votre horizon réel de détention. Si vous pensez rester nettement plus longtemps que la bascule, l'achat est probablement le bon choix. Si votre horizon est proche ou inférieur, la location est plus prudente — d'autant qu'un imprévu (mutation, séparation, agrandissement) peut vous forcer à revendre au pire moment.