Tours en bref
Capitale de la Touraine et cœur du Val de Loire classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, Tours rassemble environ 139 000 habitants et jouit d'une réputation flatteuse : celle d'une ville où l'on parle le « français le plus pur », à taille humaine, élégante et bien connectée. Située à seulement une heure de Paris en TGV, entre Loire et Cher, elle attire aussi bien les familles que les étudiants et les néo-Tourangeaux venus d'Île-de-France, ce qui entretient une demande immobilière soutenue et rend l'arbitrage entre achat et location particulièrement pertinent.
Sur le plan économique, Tours s'appuie sur une base diversifiée. Le secteur de la santé y est majeur, avec un CHRU parmi les plus importants de la région et une faculté de médecine réputée. S'y ajoutent le tertiaire, l'assurance, la logistique, un pôle numérique en développement et une activité touristique nourrie par la proximité des châteaux de la Loire. La ville profite aussi de son positionnement de carrefour, à mi-chemin entre le Grand Ouest et le Bassin parisien, qui en fait un point d'ancrage logistique et de services.
Tours est une véritable ville étudiante. L'Université de Tours et ses différentes facultés, ainsi que plusieurs écoles, accueillent plus de trente mille étudiants, ce qui explique un âge médian bas (autour de 35 ans) et une part très élevée de locataires : près de 64 % des ménages tourangeaux louent leur résidence principale. Cette population estudiantine soutient durablement la demande sur les studios et les T2, et anime la vie culturelle d'une ville par ailleurs réputée pour sa douceur de vivre.
Les transports sont un atout de poids. La gare place Paris-Montparnasse à environ une heure et dessert Bordeaux, Nantes ou Poitiers. En ville, une ligne de tramway moderne, complétée par un réseau de bus, structure les déplacements et a contribué à revaloriser plusieurs quartiers. Avec son patrimoine, sa gastronomie, ses vignobles et sa qualité de vie, Tours conjugue les charmes d'une ville d'art et d'histoire avec le dynamisme d'un pôle universitaire et de services, ce qui soutient les valeurs immobilières.
Le prix de l'immobilier à Tours en 2026
Tours se situe dans une gamme de prix intermédiaire, plus abordable que les grandes métropoles mais nettement au-dessus des villes les moins chères. Au printemps 2026, le prix moyen d'un appartement s'établit autour de 2 990 €/m² selon MeilleursAgents, avec une fourchette allant d'environ 1 920 €/m² pour les biens les plus modestes à plus de 4 020 €/m² pour les appartements de standing du centre. Les maisons se négocient plus haut, autour de 3 427 €/m² en moyenne. Ces niveaux traduisent l'attractivité d'une ville recherchée sans être hors de portée.
La tendance récente est celle d'une correction. Sur douze mois, les prix des appartements ont reculé d'environ -3,2 %, un ajustement provoqué par la hausse des taux d'emprunt qui a pesé sur la demande. Sur cinq ans, la progression reste toutefois positive (autour de +5 %), et sur dix ans elle dépasse +27 %. Ce repli récent constitue une fenêtre intéressante pour les acquéreurs : après des années de hausse, les vendeurs sont plus enclins à négocier, et les prix retrouvent un niveau plus raisonnable au regard des revenus locaux.
Les écarts entre quartiers sont marqués. Les secteurs prisés du centre et de l'est, autour de la cathédrale et du quartier Lakanal, affichent les prix les plus élevés, tandis que le nord et le sud de la ville restent plus accessibles. Le tableau ci-dessous synthétise les prix moyens observés par quartier.
| Quartier | Prix moyen €/m² |
|---|---|
| Lakanal / Strasbourg | 3 604 € |
| Cathédrale | 3 518 € |
| Rabelais / Tonnellé | 3 339 € |
| Lamartine | 3 293 € |
| Giraudeau | 2 850 € |
| Sainte-Radegonde | 2 826 € |
| Beaujardin | 2 453 € |
Concrètement, pour un T3 de 65 m² dans un secteur correct, il faut compter entre 180 000 et 230 000 € selon le quartier et l'état du bien, hors frais de notaire. Un appartement de caractère dans le centre historique ou près de la cathédrale dépassera ces montants, tandis que les quartiers nord offrent des points d'entrée plus doux.
Louer à Tours : quels loyers ?
Le marché locatif tourangeau est actif, porté par la très forte présence étudiante et par une demande de jeunes actifs. Le loyer moyen des appartements se situe autour de 13,8 €/m²/mois, un niveau modéré au regard des grandes métropoles, mais soutenu par la tension sur les petites surfaces. Les studios et T2, très recherchés autour des facultés et du centre, affichent un loyer au mètre carré supérieur à la moyenne, tandis que les grands logements sont plus abordables.
Voici des ordres de grandeur de loyers mensuels hors charges par typologie, calculés à partir du loyer moyen observé.
| Type de bien | Surface indicative | Loyer mensuel estimé |
|---|---|---|
| Studio | 22 m² | ≈ 340 € |
| T2 | 42 m² | ≈ 580 € |
| T3 | 62 m² | ≈ 855 € |
Ces montants sont indicatifs : un studio meublé bien placé près des facultés ou dans le centre peut dépasser sensiblement ces valeurs, en particulier à la rentrée universitaire où la tension est maximale. À l'inverse, un T3 dans un quartier nord ou en périphérie sera plus économique. L'offre reste globalement suffisante hors pics saisonniers.
Sur le plan réglementaire, Tours n'applique pas l'encadrement des loyers. Ce dispositif de plafonnement ne concerne que certaines agglomérations désignées par décret (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Pays basque…), dont Tours ne fait pas partie. Les loyers s'y fixent donc librement à la relocation. Le locataire tourangeau ne bénéficie pas de protection tarifaire particulière, mais le niveau modéré des loyers et une offre correcte limitent les excès observés dans les marchés les plus tendus.
Dans quels quartiers acheter ou louer à Tours ?
Le Vieux-Tours et le secteur de la cathédrale forment le cœur historique de la ville. Autour de la place Plumereau et de ses maisons à colombages, on vit dans un décor médiéval animé, proche des commerces, des bars et de l'université. Les appartements y sont souvent anciens et de caractère, parfois sans ascenseur. C'est le secteur le plus prisé pour la location comme pour un achat de standing, avec une demande étudiante et touristique constante.
Le quartier Lakanal / Strasbourg, à l'est, est l'un des plus chers et des plus recherchés de Tours. Résidentiel, arboré et bien desservi, il séduit les familles et les cadres par son cadre de vie et sa proximité avec le centre. C'est une valeur sûre pour un achat patrimonial, où les prix se maintiennent bien même en période de correction.
Les Prébendes et le secteur Lamartine, autour du jardin des Prébendes-d'Oé, incarnent le charme bourgeois tourangeau avec leurs belles demeures et leurs immeubles de standing. Prisé des familles aisées, ce secteur central et verdoyant offre un excellent compromis entre qualité de vie et proximité des services, à des prix élevés mais justifiés.
Enfin, les quartiers du nord (au-delà de la Loire, vers Sainte-Radegonde et les Douets) et certains secteurs plus populaires offrent les points d'entrée les plus abordables, avec des prix descendant vers 2 300 à 2 800 €/m². Plus résidentiels et parfois marqués par la présence de collectifs, ils conviennent aux primo-accédants et aux investisseurs, à condition de bien cibler l'adresse et la desserte en transports.
Simuler pour Tours
Le simulateur est pré-rempli avec les prix et loyers de Tours. Ajustez-le avec votre bien réel pour obtenir votre année de rentabilité.
Lancer la simulation Tours →Acheter ou louer à Tours : au bout de combien de temps l'achat est-il rentable ?
À Tours, l'équation est équilibrée, entre des prix intermédiaires et une correction récente qui améliore les conditions d'achat. Lors d'une acquisition, il faut d'abord absorber les frais d'acquisition (les « frais de notaire »), soit environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, puis, à la revente, environ 5 % de frais (agence, diagnostics). Sur un bien à 200 000 €, ces frais d'entrée et de sortie représentent de l'ordre de 25 000 à 26 000 €, une somme qui ne se récupère qu'avec le temps et l'évolution du marché.
Le rendement locatif brut local donne un bon indicateur de tension : à Tours, avec un loyer moyen de 13,8 €/m² et un prix de 2 990 €/m², il ressort autour de 5,5 %, un niveau correct, supérieur à celui des villes chères mais inférieur à celui des villes les moins onéreuses. Ce ratio signifie que le loyer économisé en devenant propriétaire couvre une part appréciable du capital immobilisé, ce qui rend l'achat comparativement plus intéressant que la location dès lors que l'on reste quelques années.
Il faut aussi intégrer le coût d'opportunité de l'apport : les fonds mobilisés pour l'apport et les frais auraient pu être placés et rapporter par ailleurs. À Tours, compte tenu de prix modérés et d'un rendement correct, ce manque à gagner reste raisonnable. Au total, le seuil de rentabilité de l'achat se situe fréquemment autour de cinq à sept ans, la correction récente des prix ayant plutôt tendance à raccourcir ce délai pour un acquéreur qui négocie bien. Pour affiner ce raisonnement, consultez nos pages sur la durée de rentabilité et le coût d'opportunité de l'apport.
Nos conseils pour un achat malin à Tours
À Tours, la correction récente des prix crée une fenêtre d'opportunité qu'il serait dommage de manquer si votre projet est mûr et votre horizon suffisant (au moins cinq à six ans). Le premier conseil est de profiter de ce contexte plus favorable pour négocier, tout en ciblant des quartiers dont la valeur résiste bien, comme l'est tourangeau ou les Prébendes. La proximité du tramway et de la gare est un critère de valorisation à ne pas négliger.
Portez une attention particulière au DPE. Le centre historique et de nombreux immeubles anciens présentent des étiquettes énergétiques faibles, et la réglementation restreint progressivement la location des passoires thermiques. Un bien classé F ou G se paie moins cher, mais faites chiffrer précisément la rénovation avant de vous engager : elle conditionne le confort, la facture et la valeur future. Dans une ville patrimoniale comme Tours, certains travaux sont par ailleurs encadrés.
Sur la négociation, le marché plus calme vous donne une réelle marge de manœuvre, surtout pour les biens présentant des défauts (étage sans ascenseur, absence d'extérieur, DPE faible, travaux). Ciblez les quartiers nord ou les secteurs en développement pour un meilleur rapport qualité-prix. Vérifiez les charges de copropriété, l'exposition et, dans l'ancien, l'état de la structure et des parties communes. Un achat bien préparé à Tours, dans le contexte actuel, peut se révéler judicieux sur le long terme.
En résumé
Tours offre un marché intermédiaire, attractif et actuellement en correction, ce qui crée une fenêtre favorable pour les acquéreurs disposant d'un horizon de quelques années. Avec un prix moyen autour de 2 990 €/m² et un rendement locatif correct, le seuil de rentabilité de l'accession se situe généralement entre cinq et sept ans. La location conserve son intérêt pour les projets courts ou incertains, notamment au vu de la forte présence étudiante. Avant de décider, gardez à l'esprit le rappel du contexte 2026 et appuyez-vous sur notre guide complet pour comparer votre patrimoine net dans chaque scénario.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux acheter ou louer à Tours ?
Cela dépend de votre horizon. À Tours, les prix intermédiaires et le rendement locatif correct (environ 5,5 %) font que l'achat devient généralement gagnant après cinq à sept ans de détention, le temps d'amortir les frais d'acquisition et de revente. La correction récente des prix améliore les conditions d'achat et raccourcit ce délai pour qui négocie bien. Si vous comptez rester quelques années, acheter est souvent pertinent ; pour un séjour court ou une situation incertaine, la location reste plus souple.
Quel budget pour acheter à Tours ?
Comptez environ 2 990 €/m² en moyenne pour un appartement, soit de l'ordre de 180 000 à 230 000 € pour un T3 de 65 m² hors frais de notaire. Un studio de primo-accession démarre autour de 65 000 à 85 000 €. Dans les quartiers nord ou plus populaires, les prix descendent vers 2 300 à 2 800 €/m², tandis que le centre historique et l'est dépassent souvent 3 500 €/m². Ajoutez environ 7 à 8 % de frais d'acquisition à ces montants.
Dans quel quartier acheter à Tours ?
Pour un achat patrimonial sûr, l'est tourangeau (Lakanal / Strasbourg) et le secteur des Prébendes-Lamartine sont des valeurs refuges, prisées des familles et des cadres. Le Vieux-Tours et la cathédrale séduisent par leur charme et leur forte demande locative, mais les biens y sont souvent anciens. Les primo-accédants au budget serré viseront les quartiers nord (Sainte-Radegonde, les Douets), plus abordables. Le bon quartier est celui qui correspond à votre mode de vie, à votre budget et à votre horizon.
La plus-value de ma résidence principale est-elle imposée ?
Non. La revente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quels que soient le montant du gain et la durée de détention. C'est un avantage fiscal majeur de l'accession : contrairement à un investissement locatif ou à une résidence secondaire, vous conservez l'intégralité de la plus-value réalisée sur le logement que vous habitez. Cet atout renforce l'intérêt de l'achat lorsque l'on prévoit de rester plusieurs années à Tours.
Sources : MeilleursAgents (prix et loyers au m², avril 2026), INSEE (population, logement, emploi), Université de Tours, Tours Métropole Val de Loire, données publiques Notaires. Chiffres indicatifs, à vérifier au moment de votre projet.