Acheter à deux sans être marié, entre amis, ou avec un parent passe le plus souvent par l'indivision. C'est la formule la plus simple et la plus courante, mais aussi celle qui réserve le plus de blocages quand les intérêts divergent. Bien la cadrer dès l'achat évite bien des conflits plus tard.
Les quotes-parts
Fixez les quotes-parts dans l'acte, idéalement au prorata des apports et de la contribution aux mensualités. À défaut, le bien est réputé détenu à parts égales, ce qui peut léser celui qui a le plus financé.
Les points de vigilance
- Décisions à l'unanimité pour les actes importants (vendre, gros travaux).
- Sortie possible à tout moment : un indivisaire peut provoquer la vente.
- Séparation : prévoyez le sort du bien (rachat de part, vente) dès le départ.
L'indivision au quotidien
Au jour le jour, l'indivision impose des règles de majorité selon l'importance des décisions. Les actes de gestion courante peuvent se prendre à la majorité des deux tiers des parts, mais les décisions lourdes (vendre le bien, réaliser de gros travaux) exigent l'unanimité. Chaque indivisaire participe aux charges et aux dépenses à hauteur de sa quote-part. Ce fonctionnement collectif est simple tant que l'entente règne, mais un désaccord peut vite paralyser la gestion du bien.
Séparation ou décès : anticiper la sortie
Le point faible de l'indivision est la sortie. En cas de séparation d'un couple non marié, l'un peut racheter la part de l'autre, ou le bien est vendu ; à défaut d'accord, un indivisaire peut saisir le juge pour provoquer la vente. En cas de décès, la part du défunt revient à ses héritiers, qui deviennent alors co-indivisaires, parfois au grand dam du survivant. Une convention d'indivision et, selon les cas, une protection organisée par le notaire limitent ces risques. Voir aussi notre comparatif acheter seul ou à deux.
Le sort des dettes en indivision
En indivision, chacun est en principe tenu des charges et des dettes du bien à hauteur de sa quote-part, mais la banque, elle, exige presque toujours une solidarité entre co-emprunteurs pour le crédit. Concrètement, si l'un cesse de payer sa part, la banque peut réclamer la totalité de la mensualité à l'autre. Cette solidarité, protectrice pour le prêteur, expose l'emprunteur le plus fiable. La cadrer en amont, via une convention d'indivision et une bonne compréhension de l'acte de prêt, évite de découvrir cette réalité au pire moment, lors d'une séparation ou d'une difficulté financière.
Protéger le survivant en indivision
Pour un couple non marié, l'indivision présente un angle mort en cas de décès : la part du défunt revient à ses héritiers, et non au partenaire survivant, qui peut se retrouver co-indivisaire avec la belle-famille. Plusieurs outils corrigent ce risque. Un testament permet de léguer sa part, dans la limite des droits des héritiers réservataires. Le PACS ou le mariage offrent une protection plus large et une fiscalité successorale avantageuse. La société civile immobilière, avec des clauses adaptées, est parfois utilisée pour organiser la transmission des parts. Le choix dépend de votre situation familiale et patrimoniale : un notaire saura orienter vers la solution la plus adaptée, à mettre en place dès l'achat plutôt qu'après coup.
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Calculer notre capacité d'emprunt à deux →Voir aussi : acheter seul ou à deux et acheter en SCI.