| Mensualité maximale (à 35 % d'endettement) | … |
| Budget total avec apport | … |
| Prix de bien accessible (ancien, frais inclus) | … |
Comment est calculée votre capacité d'emprunt ?
Les banques limitent votre taux d'endettement à environ 35 % de vos revenus nets avant impôt, assurance comprise (règle du HCSF). La mensualité maximale est donc : 35 % × revenus − crédits en cours. À partir de cette mensualité, du taux et de la durée, on calcule le capital que vous pouvez emprunter, auquel s'ajoute votre apport pour obtenir le budget total.
La durée est généralement plafonnée à 25 ans, et la banque vérifie aussi votre « reste à vivre » : ce qui reste chaque mois une fois la mensualité et les charges fixes payées. Ce calcul donne un ordre de grandeur : votre capacité réelle dépend de votre profil (stabilité professionnelle, saut de charge par rapport au loyer actuel, épargne résiduelle).
Combien emprunter avec 2 000, 2 500, 3 000 ou 4 000 € par mois ?
Ces exemples donnent le capital empruntable, avant apport et frais d'achat, avec des crédits existants de 0 €.
| Revenus du foyer | Mensualité disponible | Capital sur 20 ans | Capital sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2 000 €/mois | 700 € | 113 535 € | 129 041 € |
| 2 500 €/mois | 875 € | 141 919 € | 161 301 € |
| 3 000 €/mois | 1 050 € | 170 303 € | 193 561 € |
| 4 000 €/mois | 1 400 € | 227 071 € | 258 081 € |
Hypothèses : taux nominal de 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans, issus du baromètre d'octobre 2026 ; assurance illustrative de 0,34 % par an du capital initial, incluse dans la mensualité ; plafond d'effort de 35 %. Arrondis à l'euro. Ajustez le simulateur avec les conditions de votre offre.
Exemple : des revenus au prix du logement
Un foyer dispose de 3 000 € nets avant impôt par mois, rembourse déjà 150 € par mois et apporte 30 000 €. Sur 20 ans à 3,66 %, avec l'assurance ci-dessus :
- Mensualité disponible : 3 000 € × 35 % − 150 € = 900 €/mois, assurance comprise.
- Capital empruntable : 145 974 €.
- Budget d'acquisition avec apport : 145 974 € + 30 000 € = 175 974 €.
- Prix maximal du bien ancien : budget ÷ 1,075 = 163 697 €, avec une hypothèse de frais d'acquisition de 7,5 % du prix.
Le budget n'inclut ici ni travaux, ni frais de garantie ou de dossier, ni honoraires d'agence supplémentaires. Réservez ces sommes avant de fixer votre prix d'achat. Le taux de 7,5 % est une hypothèse de simulation, à préciser avec le calculateur de frais d'acquisition et le notaire.
L'effet de la durée sur votre capacité
Pour un revenu donné, la mensualité maximale ne change pas, mais le capital empruntable oui : plus la durée s'allonge, plus vous pouvez emprunter à mensualité égale, au prix d'un coût total d'intérêts plus élevé. Pour 1 200 € de mensualité maximale, le capital accessible passe d'environ 161 460 € sur 15 ans à environ 221 213 € sur 25 ans. Hypothèses : taux de 3,50 % sur 15 ans et 3,75 % sur 25 ans, assurance de 0,34 %/an du capital initial incluse.
Le rôle de l'apport dans votre budget
L'apport ne modifie pas le capital empruntable (qui dépend des revenus, des crédits existants, de la durée, du taux et de l’assurance), mais il s'ajoute à ce capital pour former votre budget total, et il réduit d'autant le montant emprunté nécessaire pour un même prix de bien. Un apport plus élevé rassure aussi la banque et peut améliorer le taux proposé, ce qui augmente indirectement votre capacité.
Source des règles de financement : Haut Conseil de stabilité financière. Les dérogations et différés particuliers ne sont pas modélisés.
Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?
Sur 20 ans au taux de référence d’octobre 2026 (3,66 %), la mensualité assurance comprise est d'environ 1 233 €. À 35 % d'endettement, cela suppose des revenus d'environ 3 523 €/mois (sans autre crédit, avec une assurance de 0,34 %/an du capital initial).
Le taux d'endettement est-il vraiment plafonné à 35 % ?
Oui, c'est la limite fixée par le HCSF (assurance comprise), avec une marge de dérogation pour une minorité de dossiers. La dérogation relève de la banque et ne constitue pas un droit au crédit.
L'apport augmente-t-il la capacité ?
L'apport ne change pas le capital empruntable (à revenus, crédits, durée, taux et assurance identiques), mais il augmente votre budget total et rassure la banque, ce qui peut améliorer le taux.
Peut-on emprunter à deux pour augmenter sa capacité ?
Oui. Les revenus des co-emprunteurs s'additionnent pour le calcul du taux d'endettement du foyer, ce qui permet généralement d'emprunter un capital plus élevé qu'en solo.
Obtenez votre réponse chiffrée en 1 minute
Patrimoine net comparé, année de rentabilité et réalisme de votre financement.
À ce budget, vaut-il mieux acheter ou louer ? →