| Mensualité maximale (à 35 % d'endettement) | … |
| Budget total avec apport | … |
| Prix de bien accessible (ancien, frais inclus) | … |
Comment est calculée votre capacité d'emprunt ?
Les banques limitent votre taux d'endettement à environ 35 % de vos revenus nets, assurance comprise (règle du HCSF). La mensualité maximale est donc : 35 % × revenus − crédits en cours. À partir de cette mensualité, du taux et de la durée, on calcule le capital que vous pouvez emprunter, auquel s'ajoute votre apport pour obtenir le budget total.
La durée est généralement plafonnée à 25 ans, et la banque vérifie aussi votre « reste à vivre » : ce qui reste chaque mois une fois la mensualité et les charges fixes payées. Ce calcul donne un ordre de grandeur : votre capacité réelle dépend de votre profil (stabilité professionnelle, saut de charge par rapport au loyer actuel, épargne résiduelle).
L'effet de la durée sur votre capacité
Pour un revenu donné, la mensualité maximale ne change pas, mais le capital empruntable oui : plus la durée s'allonge, plus vous pouvez emprunter à mensualité égale, au prix d'un coût total d'intérêts plus élevé. Pour 1 200 € de mensualité maximale, le capital accessible passe d'environ 164 158 € sur 15 ans à environ 228 945 € sur 25 ans.
Le rôle de l'apport dans votre budget
L'apport ne modifie pas le capital empruntable (qui dépend uniquement de vos revenus et du taux), mais il s'ajoute à ce capital pour former votre budget total, et il réduit d'autant le montant emprunté nécessaire pour un même prix de bien. Un apport plus élevé rassure aussi la banque et peut améliorer le taux proposé, ce qui augmente indirectement votre capacité.
Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?
Sur 20 ans au taux moyen 2026 (~3,38 %), la mensualité assurance comprise est d'environ 1 204 €. À 35 % d'endettement, cela suppose des revenus d'environ 3 441 €/mois (sans autre crédit).
Le taux d'endettement est-il vraiment plafonné à 35 % ?
Oui, c'est la limite fixée par le HCSF (assurance comprise), avec une marge de dérogation pour une minorité de dossiers. Certaines banques sont plus souples selon le reste à vivre.
L'apport augmente-t-il la capacité ?
L'apport ne change pas le capital empruntable (qui dépend des revenus), mais il augmente votre budget total et rassure la banque, ce qui peut améliorer le taux.
Peut-on emprunter à deux pour augmenter sa capacité ?
Oui. Les revenus des co-emprunteurs s'additionnent pour le calcul du taux d'endettement du foyer, ce qui permet généralement d'emprunter un capital plus élevé qu'en solo.
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