Compromis de vente : les clauses à vérifier

Le compromis de vente n'est pas une simple formalité avant l'acte définitif : il engage juridiquement acheteur et vendeur sur le prix et le bien. Signer sans en comprendre chaque clause, c'est prendre le risque de se retrouver lié plus qu'on ne le pensait. Passons en revue les points à contrôler avant d'apposer sa signature.

Réponse rapide. Le compromis de vente engage acheteur et vendeur. À vérifier absolument : la condition suspensive d'obtention du prêt (qui vous protège si le crédit est refusé), les autres conditions suspensives (urbanisme, servitudes), le délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur, et le montant du dépôt de garantie (souvent 5 à 10 %).

Les clauses essentielles

Condition suspensive de prêt : précise le montant, le taux maximum et le délai. Si le prêt est refusé dans ces limites, la vente est annulée et le dépôt restitué.
Conditions suspensives d'urbanisme : absence de servitude, de préemption, conformité.
Délai de rétractation : 10 jours pour l'acheteur après signature, sans justification.
Dépôt de garantie : versé à la signature, imputé sur le prix à l'acte définitif.

Conseil. Faites relire le compromis, idéalement par le notaire, avant de signer. Une clause mal rédigée peut vous engager plus que prévu.

Où se situe le compromis dans l'achat

L'achat suit un parcours balisé : l'offre d'achat, puis le compromis (ou promesse de vente), puis l'acte authentique signé chez le notaire, en général deux à trois mois plus tard. Le compromis fixe le prix, décrit le bien, et surtout organise les conditions suspensives qui protègent l'acheteur. C'est le document central : une fois le délai de rétractation écoulé et les conditions levées, la vente est quasi certaine de se conclure.

Le dépôt de garantie, à bien cadrer

À la signature, l'acheteur verse souvent un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire ou l'agent. Cette somme n'est pas perdue : elle s'impute sur le prix à l'acte définitif. Si l'acheteur renonce pendant le délai de rétractation, ou parce qu'une condition suspensive n'est pas levée (prêt refusé, par exemple), elle lui est restituée. En revanche, se rétracter sans motif après ce délai peut lui coûter ce dépôt. Vérifiez donc les conditions de restitution avant de signer.

Compromis ou promesse de vente

On confond souvent deux avant-contrats aux effets différents. Le compromis (ou promesse synallagmatique) engage réciproquement acheteur et vendeur : chacun s'oblige, l'un à acheter, l'autre à vendre. La promesse unilatérale de vente, elle, engage surtout le vendeur, qui réserve le bien à l'acheteur en échange d'une indemnité d'immobilisation ; l'acheteur, lui, dispose d'une option qu'il peut lever ou non. Le choix a des conséquences juridiques réelles. Dans les deux cas, faites relire l'acte, idéalement par le notaire, et vérifiez que la condition suspensive de prêt est bien rédigée avec des paramètres réalistes.

Les diagnostics annexés au compromis

Le compromis s'accompagne d'un dossier de diagnostics techniques que le vendeur doit fournir : DPE, amiante, plomb, électricité et gaz pour les installations anciennes, état des risques naturels et technologiques, et selon les cas mesurage de la surface en copropriété. Ces documents ne sont pas de simples formalités : un DPE défavorable ou une installation électrique vétuste peuvent justifier une renégociation du prix ou révéler des travaux à budgéter. Lisez-les attentivement avant de signer, car ils engagent votre décision autant que le prix. En copropriété, réclamez aussi les procès-verbaux d'assemblée et le montant des charges, qui complètent utilement le tableau et évitent les mauvaises surprises une fois l'acte signé.

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Voir aussi : les frais de notaire et les erreurs du primo-accédant.

Questions fréquentes

Peut-on annuler après un compromis ?

Oui, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Au-delà, seule la non-réalisation d'une condition suspensive (prêt refusé, par exemple) permet d'annuler sans perdre le dépôt.

La condition suspensive de prêt protège-t-elle vraiment ?

Oui, si le prêt est refusé dans les conditions prévues (montant, taux, délai). D'où l'importance de la rédiger avec des paramètres réalistes.

Combien de temps entre le compromis et l'acte définitif ?

En général deux à trois mois, le temps d'obtenir le prêt, de purger les conditions suspensives et de réunir les documents d'urbanisme. Ce délai peut être ajusté d'un commun accord et figure dans le compromis.

Peut-on négocier le prix après le compromis ?

En principe non, le prix est fixé dès le compromis. Une renégociation reste possible si un diagnostic ou une découverte lors des vérifications révèle un problème non anticipé, mais elle nécessite l'accord du vendeur.