Vendre son logement actuel puis en acheter un autre est le scénario le plus simple, mais rarement le plus commode : trouver le bien idéal ne se commande pas. Le prêt relais existe justement pour acheter sans attendre la vente. Pratique, il n'en comporte pas moins un risque qu'il faut mesurer avant de s'engager.
Le principe
La banque estime la valeur de votre bien actuel et vous en avance une fraction, le temps de vendre (souvent 12 à 24 mois). Vous n'en payez d'abord que les intérêts (et l'assurance) ; le capital est soldé à la vente. Cela évite d'être locataire entre deux, ou de rater le bien convoité.
Les risques à mesurer
- Vente plus lente ou moins chère que prévu : le relais coûte plus cher et pèse sur le budget.
- Double charge temporaire si le nouveau crédit démarre avant la vente.
- Estimation trop optimiste du bien à vendre : visez un prix réaliste.
Règle de prudence : basez le relais sur un prix de vente réaliste, pas sur votre espérance. Mieux vaut un relais confortable qu'un pari serré.
Un exemple concret
Supposons un bien actuel estimé 300 000 €, dont il reste 50 000 € de crédit à solder. La banque peut avancer environ 70 % de la valeur, soit 210 000 €, dont elle déduit le capital restant dû : il vous reste de l'ordre de 160 000 € disponibles pour le nouvel achat. Pendant la période de relais, vous ne payez que les intérêts sur cette avance, en plus de votre éventuel nouveau prêt. Une fois l'ancien bien vendu, vous soldez le relais d'un coup avec le produit de la vente.
Les alternatives au prêt relais
Le relais n'est pas la seule voie. La vente longue, avec une date d'acte différée négociée dans le compromis, vous laisse le temps de trouver. La location temporaire entre les deux logements évite tout risque de double charge, au prix d'un déménagement supplémentaire. Enfin, un rachat de crédit intégrant une trésorerie peut parfois répondre au besoin. Comparez ces options selon la liquidité de votre marché et votre tolérance au risque.
Combien coûte un prêt relais
Le prêt relais n'est pas gratuit : pendant toute sa durée, vous payez des intérêts sur l'avance consentie, à un taux proche de celui d'un crédit classique, ainsi que l'assurance associée. Comme il ne dure en principe que douze à vingt-quatre mois, ces intérêts restent limités si la vente se réalise rapidement. Le coût grimpe en revanche si le bien tarde à se vendre : la banque peut prolonger le relais, mais l'addition s'alourdit, et vous supportez en parallèle le nouveau crédit. Certaines formules modulent le montage selon que vous avez besoin, ou non, d'un prêt complémentaire pour le nouvel achat. Là encore, le mot d'ordre est la prudence : fondez l'opération sur un prix de vente réaliste et une mise en marché rapide.
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Chiffrer mon projet avec un prêt relais →Voir aussi : le rachat de crédit et votre capacité d'emprunt.
L'effet sur votre capacité d'emprunt
Pendant la durée du relais, la banque intègre généralement uniquement les intérêts de l'avance (pas le capital) dans le calcul de votre taux d'endettement pour le nouveau crédit, ce qui limite l'impact sur votre capacité d'emprunt. Une fois la vente réalisée et le relais soldé, seul reste le nouveau prêt dans le calcul, comme pour un achat classique.